Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investment-Fonds, die in (Gewerbe-) Immobilien investieren. Diese Fonds zählen – im Gegensatz zu den meisten anderen Investment-Fonds – eher zu den Gewinnern der Abgeltungssteuer, vor allem wenn sie in ausländische Immobilien investiert haben.

Fondsanteile können jederzeit verkauft werden. Dies ist bei Geschlossenen Immobilien-Fonds nicht der Fall.

Regelung bis 31.12.2008 (ohne Abgeltungssteuer)

Offene Immobilienfonds erzielen Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, durch Verkauf von Immobilien sowie durch Zinseinkünfte aus zwischenzeitlich „geparktem“ Geld auf Festgeldkonten oder Anlage in Wertpapieren.

  • Zinseinkünfte müssen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Die Bank behält bei inländischen Depots vorab ggf. Zinsabschlagsteuer (30 % plus Soli) ein. Die Einkünfte müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden und führen ggf. zu Nachzahlungen.
  • Erträge aus Vermietung im Inland müssen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Dagegen werden Abschreibungen (Verluste des Fonds durch Investitionen) gerechnet. Ebenfalls behält die Bank Zinsabschlagsteuer ein.
  • Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Inland innerhalb der Spekulationsfrist werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Dies gilt auch, wenn die Gewinne von der Fondsgesellschaft nicht ausgezahlt, also thesauriert, werden. Das Fondsprivileg anderer Investment-Fonds gilt bei Offene Immobilienfonds nicht.
  • Erträge aus Vermietung im Ausland und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Ausland bleiben steuerfrei (weil bereits im Ausland versteuert), fließen aber in den persönlichen Steuersatz ein und erhöhen ihn aber ggf. (Progressionsvorbehalt).
  • Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im In- und Ausland nach 10 Jahren bleiben steuerfrei (Spekulationsfrist).
  • (Kurs-)Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen nach mehr als einem Jahr bleiben steuerfrei.
  • (Kurs-)Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen innerhalb eines Jahres müssen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Neue Regelung ab 1.1.2009 (mit Abgeltungssteuer)

Zu unterscheiden sind Anteile Offener Immobilienfonds, die bis 31. Dezember 2008 gekauft werden, und solche Anteile, die ab 1. Januar 2009 erworben werden.

Für Anteile Offener Immobilienfonds, die bis 31. Dezember 2008 gekauft werden, gelten die bisherigen Regelungen weiter.

Für Anteile Offener Immobilienfonds, die ab 1. Januar 2009 erworben werden, gelten folgende Regelungen:

  • Erträge aus Vermietung und/oder Gewinne aus Verkauf im Inland werden mit 25 % Abgeltungssteuer versteuert, egal ob sie ausgezahlt oder thesauriert werden.
  • Erträge aus Vermietung und/oder Gewinne aus Verkauf im Ausland müssen nicht versteuert werden egal ob sie ausgezahlt oder thesauriert werden.
  • Außerdem entfällt der Progressionsvorbehalt, der persönliche Einkommensteuersatz steigt nicht.

Unterm Strich

Offene Immobilienfonds zählen zu den Gewinnern der Abgeltungssteuer, insbesondere wenn sie in ausländische Immobilien investiert haben. Beim Investment in Offene Immobilien-Fonds sollten solche mit starker Gewichtung in ausländische Immobilien bevorzugt werden.

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