Abgeltungssteuer und Immobilienfonds

Im Mai 2007 im Zuge der Unternehmenssteuerreform beschlossen, tritt die Abgeltungssteuer in Kürze in Kraft. Seit dem 1.1.2009 ersetzt sie die Besteuerung von Kapitalerträgen nach dem persönlichen Steuersatz. Offene Immobilienfonds zählen zu den Gewinnern der Abgeltungssteuer, auf Geschlossene Immobilienfonds findet die Abgeltungssteuer keine Anwendung, weil es sich dabei um unternehmerische Beteiligungen handelt.

25 Prozent Steuern müssen seit dem 1. Januar 2009 auf Zinserträge, Dividenden und Kurserträge gezahlt werden. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die neue Steuer wird direkt vom kontoführenden Kreditinstitut an das Finanzamt abgeführt.

Die Gesetzgebung verlangte bisher nach der Ausschöpfung des Freibetrages inklusive der Werbekostenpauschale (801 Euro für Ledige/ 1602 Euro für Verheiratete) die Versteuerung von Zinsen in voller Höhe und von Dividenden zur Hälfte. Der Steuersatz richtete sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Kursgewinne waren nach einer Haltedauer (Spekulationsfrist) von zwölf Monaten steuerfrei. Dividenden und Veräußerungsgewinne bei Aktien waren nach dem so genannten Halbeinkünfteverfahren nur zur Hälfte zu versteuern.

Viele Sonderregelungen fallen weg, einige neue kommen hinzu. Hier die wichtigsten in Kürze:

1.    Bemessungsgrundlage für die Abgeltungssteuer sind die Bruttoerträge abzüglich des Sparer-Freibetrages und des Werbungskosten-Pauschbetrages. Darüber hinaus können keine Werbungskosten geltend gemacht werden.
2.    Die Spekulationsfrist für Wertpapiere von zwölf Monaten fällt weg. Unabhängig von der Haltedauer müssen ab 1. Januar 2009 25 Prozent Steuern auf die Gewinne aus Wertpapierverkäufen gezahlt werden.
3.    Die Besteuerung wird einheitlicher. Der Satz von 25 Prozent gilt für den Kleinanleger genauso wie für den Millionär. Der persönliche Steuersatz kann nur noch für Geringverdiener geltend gemacht werden, deren Steuersatz unter der 25-Prozent-Hürde liegt.
4.    Das Halbeinkünfteverfahren wird abgeschafft. Gewinne aus Dividenden und Aktienverkäufen schlagen in ihrer Gesamtheit zu Buche.

Offene Immobilienfonds

Während der eine Anleger lacht, zittert der andere. Ungleich sind die Folgen des neuen Gesetzes.
Ein Gewinner sind offene Immobilienfonds. Sie galten bisher bereits als sicherere Alternative zu Aktien- und Rentenfonds. Durch eine ausgewogene Streuung nach Immobiliengröße, Nutzungsart, Branche der Mieter bei Gewerbeimmobilien, Alter und Standort der Gebäude wird das Anlagerisiko reduziert. Außerdem gehören offene Immobilienfonds zum Sondervermögen. Für den Anleger hat das den Vorteil, dass bei einer Insolvenz das Vermögen der Fonds erhalten bleibt.

Der erwirtschaftete Gewinn ergibt sich aus Zinsen (ein Anteil des Geldes wird in verzinslichen Wertpapieren angelegt), Mieteinnahmen und Wertsteigerung der Immobilien. Niedrigere Steuersätze im Ausland sorgen dafür, dass ausländische Immobilien in viele Fonds aufgenommen wurden.

Für die Anleger offener Immobilienfonds ist die wichtigste Änderung die reguläre Besteuerung ihrer Gewinne von 25 Prozent. Wo bisher der persönliche Einkommenssteuersatz zählte, wird seit 1.1.2009 nach Abgeltungssteuersatz abgerechnet. Fonds mit ausländischen Immobilien oder Immobilienanteilen sind weiterhin steuerfrei, da sie bereits im Ausland versteuert wurden. Der Progressionsvorbehalt, der den anzuwendenden persönlichen Steuersatz erhöhen konnte, entfällt. Die Spekulationsfrist für Immobilien von zehn Jahren bleibt erhalten. Fonds-Gewinne aus der Veräußerung von inländischen Immobilien bleiben bei einer Haltedauer über zehn Jahren weiterhin steuerfrei.

Geschlossene Immobilienfonds

Diese Fonds werden in der Regel eingerichtet, um einzelne Projekte zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen. Die Verbraucherzentrale NRW rät dringend von diesen Anlagegeschäften ab: „Durch Finanzberater an der Haustür werden (…) die riskanten geschlossenen Fonds angeboten. Der Anleger wird mit der Vertragsunterzeichnung Miteigentümer des finanzierten Objekts, das ein Bürogebäude, ein Gewerbepark, aber auch eine Seniorenresidenz sein kann. Lässt sich das Objekt nicht wie geplant vermieten, wackelt das gesamte Anlagekonzept.“

So genannte „Mietgarantien“ kapitalschwacher Firmen können häufig nicht gehalten werden, wenn das Unternehmen in die Insolvenz geht. Hohe Nebenkosten verstecken sich hinter dem Namen „Agio“ und im Kleingedruckten. Vertrieb, Treuhänder, Steuerberater, Initiatoren und Kreditvermittler profitieren, während der Ertrag des Anlegers immer schmaler wird. Von der Abgeltungssteuer sind geschlossene Immobilienfonds ausgeschlossen, denn sie zählen zu den unternehmerischen Beteiligungen.

Verena Wolfram

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